Đòi hỏi hóa đơn để dân nộp thuế oan

Không hề có khoản thu nhập nào phát sinh từ việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất nhưng tôi vẫn bị cơ quan thuế thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ việc mua bán này.

Hợp đồng công chứng là chưa đủ Theo lãnh đạo Vụ Quản lý thuế TNCN (Tổng cục Thuế), nếu chỉ có hợp đồng công chứng chuyển nhượng bất động sản thì không được xem là căn cứ đầy đủ chứng minh giá trị giao dịch thực tế. Vì đã có nhiều trường hợp giá trị chuyển nhượng mảnh đất là 1 tỉ đồng nhưng trên hợp đồng công chứng chỉ ghi 400 triệu đồng nhằm trốn thuế. Nếu cơ quan thuế chỉ xét trên hợp đồng công chứng để làm căn cứ tính thuế thì sẽ không quản lý và giám sát chặt chẽ được trường hợp cố tình làm sai. Do vậy, cơ quan thuế thường căn cứ vào giấy tờ, chứng từ do cơ quan tài chính phát hành như hóa đơn đỏ... để làm căn cứ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. L.Thanh

Tháng 4-2013, tôi mua lại lô đất nông nghiệp (diện tích 60m2) tại phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, TP.HCM, với giá 150 triệu đồng. Lô đất này người chủ cũ đã mua từ năm 2011 với giá 250 triệu đồng, định để dành xây nhà cho con trai. Tuy nhiên, do đất vướng quy hoạch không được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, cộng với việc thị trường nhà đất rớt giá mạnh nên người chủ cũ mới bán lỗ cho tôi với giá như trên. Theo thỏa thuận, tôi sẽ phải đóng các loại thuế của việc chuyển nhượng đất này.

Sau khi ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tôi đến UBND quận Bình Tân làm thủ tục đăng bộ và được chuyển hồ sơ sang Chi cục thuế quận để nộp thuế.

Ngày 28-5-2013, tôi làm thủ tục nộp thuế. Trong tờ khai thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản có đưa ra hai cách tính thuế để người khai lựa chọn:

một là 25% giá trị lợi nhuận từ việc chuyển nhượng và hai là 2% trên tổng giá trị lô đất chuyển nhượng. 

Tôi đánh vào ô 25% vì nghĩ mình có đủ hợp đồng (do cơ quan công chứng xác nhận) việc mua và bán đất của chủ cũ.

Khi kiểm tra hồ sơ của tôi, nhân viên tiếp nhận hồ sơ thuế chỉ vào ô tôi đánh dấu và hỏi: “Cơ sở nào đề nghị tính thuế 25%?”.

Tôi đáp: “Tôi có gửi kèm hợp đồng công chứng mà chủ cũ đã mua cùng với hợp đồng bán lại cho tôi”.

Tuy nhiên, nhân viên tiếp nhận hồ sơ nói rằng hợp đồng công chứng giữa các cá nhân không có giá trị để chứng minh giá mua, giá bán làm cơ sở tính thuế mà phải có hóa đơn mua bán thì mới là chứng từ hợp pháp.

Dù trong lòng cảm thấy rất vô lý nhưng trước thái độ cương quyết của nhân viên thuế trên, tôi buộc lòng phải sửa lại hồ sơ với lựa chọn cách nộp thuế 2%. 

Nhẩm tính, theo cách tính 2% trên giá mua đất là 150 triệu đồng, khoản thuế thu nhập tôi phải đóng là 3 triệu đồng.

Kể chuyện mình với một người bạn thường tham gia kinh doanh nhà đất, bạn tôi cho biết ông cũng mới phải đóng khoản thuế TNCN là 40 triệu đồng khi bán căn nhà tại quận Tân Bình và bị lỗ hơn 800 triệu đồng.

Theo người bạn, căn nhà này ông mua giữa năm 2011 với giá hơn 2,8 tỉ đồng, hợp đồng công chứng thể hiện rõ giá mua nhà này. Do cần tiền làm ăn và trả nợ ngân hàng, tháng 2-2013 dù nhà đất xuống giá ông vẫn phải “cắt lỗ”, chịu bán căn nhà với giá 2 tỉ đồng.

Mặc dù đã xuất trình đủ hai hợp đồng công chứng mua và bán nhà, chứng minh việc chịu lỗ nhưng cơ quan thuế vẫn không cho ông áp dụng cách tính 25% lợi nhuận cũng với lý do không có hóa đơn chứng từ chứng minh việc mua bán.

Theo tôi, việc cơ quan thuế không xem hợp đồng công chứng là giấy tờ chứng minh giá mua bán nhà đất mà lại đòi hỏi phải có thêm chứng từ hóa đơn khác nữa là điều vô lý.

Tại điều 14 Luật thuế TNCN đã ghi rõ giá mua bán, chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua bán.

Mà hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đều đã được cơ quan công chứng xác nhận. 

Luật công chứng cũng có quy định “văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu”. Việc ngành thuế không tin vào giá mua bán mà các bên đã thể hiện trong hợp đồng công chứng, bắt buộc người dân phải có thêm các hóa đơn, chứng từ khác để chứng minh giá mua bán là trái với quy định của Luật công chứng và Luật thuế TNCN. Trong khi luật pháp cũng không có quy định buộc người mua bán nhà đất phải trả tiền mặt qua ngân hàng hay xuất hóa đơn cho việc này thì việc ngành thuế đòi hỏi người dân phải xuất trình thêm giấy tờ khác (ngoài hợp đồng công chứng) để chứng minh giá mua, bán nhà đất là không có cơ sở.

Thêm vào đó, bản chất của việc thu thuế TNCN là khi cá nhân có các khoản thu nhập phát sinh thì phải nộp thuế cho Nhà nước theo quy định.

Thế nhưng, với tình trạng của thị trường bất động sản hiện nay, nhiều người phải chịu lỗ khi bán nhà đất, tức không hề có khoản thu nhập nào phát sinh từ việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất này, nhưng vẫn bị cơ quan thuế “đè” ra thu thuế 2% trị giá nhà đất mà không được áp dụng cách thu thuế trên lợi nhuận(nếu có) thì thật là phi lý !

Sẽ góp ý hoàn thiện chính sách 

Theo bà Lê Thị Thu Hương - cục phó Cục Thuế TP.HCM, theo quy định hiện nay cá nhân chuyển nhượng bất động sản muốn tính thuế TNCN theo phương án 25% trên chênh lệch giá bán - giá mua phải có hóa đơn chứng từ chứng minh giá mua - bán. 

Tuy nhiên khi xuất hóa đơn thì giá trị bất động sản “đội” thêm 10% do phải tính thuế giá trị gia tăng. So với việc xuất hóa đơn và phải chịu thuế giá trị gia tăng thêm 10% thì việc nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản với mức thuế 2% vẫn có lợi hơn. 

Do vậy hầu như từ trước đến nay chuyển nhượng bất động sản giữa cá nhân với nhau đều không xuất hóa đơn. 

Tất nhiên việc này đưa đến hệ lụy là sau này khi cá nhân chuyển nhượng bất động sản, dù bán dưới giá vốn, chịu lỗ vẫn không được miễn thuế do không có hóa đơn đầu vào để chứng minh bán dưới giá vốn. 

Đây cũng là gây khó cho người nộp thuế, tới đây khi góp ý hoàn tất thông tư hướng dẫn Luật thuế TNCN sửa đổi, Cục Thuế TP.HCM sẽ góp ý để hoàn thiện hơn chính sách.

Nguyễn Quang Lâm (quận Tân Phú, TP.HCM)